Stare strychy, kotłownie i suszarnie mogą się okazać gratką dla entuzjastów

oryginalnych nieruchomości albo prywatnych inwestorów. Mieszkanie urządzone na poddaszu może być nawet o połowę tańsze niż zwyczajne w tej samej lokalizacji. Adaptacja strychu często wymaga podniesienia dachu.
Nietypowe nieruchomości kupujemy najczęściej dla siebie
– Bardzo popularne są wysokie strychy o powierzchni nieprzekraczającej 100 mkw. Takie nieruchomości kosztują około 2,5 – 3,5 tys. zł za mkw. i bardzo szybko znajdują nowych właścicieli. Rekordowo wysoką cenę odnotowaliśmy przy pl. Konstytucji, gdzie nabywca zapłacił 5 tys. zł za mkw. poddasza – mówi Jacek Kriese, właściciel żoliborskiego biura nieruchomości Okazja.

Tak niska cena strychu do adaptacji może być bardzo kusząca, ale to nie koniec wydatków. – Do każdego mkw. trzeba doliczyć ok. 2 tys. zł na przystosowanie lokalu na cele mieszkalne. Jeżeli zamierzamy podnosić dach czy wręcz nadbudowywać piętro, to musimy się liczyć z jeszcze większymi kosztami – podkreśla Jacek Kriese.

Trzeba też uzbroić się w cierpliwość, bo od nabycia strychu do zamieszkania na nim mija zwykle co najmniej sześć miesięcy, z czego minimum trzy są potrzebne na pokonanie skomplikowanej ścieżki formalnej związanej z rozpoczęciem remontu.

Dla drobnych inwestorów

Duże poddasza stają się często obiektem zainteresowań drobnych inwestorów. Są dzielone na kilka mniejszych lokali i po remoncie trafiają na rynek. Takie nieruchomości najczęściej sprzedawane są w konkursie ofert. Tak jest m.in. w przypadku strychu na Woli przy ul. Karolkowej – chodzi o poddasze o powierzchni 400 mkw. w przedwojennej kamienicy po remoncie. Biuro nieruchomości Okazja szacuje jego cenę na 800 tys. zł, czyli 2 tys. zł za mkw.

– Podana cena jest tylko stawką sugerowaną. W tym przypadku istnieje możliwość adaptacji na mieszkania lub nawet nadbudowy. Wysokość pomieszczenia waha się od 50 do ok. 350 cm, pod dachem dwuspadowym – mówi Kriese.

Czasami wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia, sprzedając strych, wymaga np. ocieplenia budynku, przeprowadzenia remontu części wspólnych czy dachu. Tak jest w przypadku nieruchomości przy ul. Grochowskiej, gdzie można znaleźć 94 mkw. w budynku z 1936 roku za 213 tys. zł, czyli 2,3 tys. zł za mkw.

– Strych wymaga całkowitego remontu oraz przystosowania do warunków mieszkalnych. Trzeba m.in. doprowadzić media i wstawić okna. Strychem zarządza wspólnota mieszkaniowa, która dodatkowo chce od nabywcy remontu dachu ponad pomieszczeniem. Zgodnie ze wstępną wyceną prace na dachu kosztowałyby ok. 70 tys. zł. Remont otwiera jednak nowe możliwości aranżacji pomieszczenia, włącznie ze stworzeniem tarasu – mówi pracownik Greenfields Real Estate Agency.

Drogo pod ziemią

Inaczej wygląda sytuacja mieszkań w suterenach. Są one często kupowane pod usługi, ale ich ceny rzadko odbiegają od średniej stawki za normalny lokal na rynku.

– Oferty w suterenach nie pojawiają się często. Zazwyczaj mają także wygórowaną cenę, ponieważ właściciele sugerują się stawkami lokali w okolicy, a nie biorą pod uwagę, że ich mieszkanie znajduje się poniżej poziomu gruntu – mówi Waldemar Chojnacki z biura nieruchomości Gmach-Bemowo.

W ofercie biura można znaleźć m.in. lokal przy ul. Komorskiej. Za 42 mkw. z 2000 roku trzeba zapłacić 288 tys. zł, czyli 6,9 tys. zł za mkw. Mieszkanie ma dziesięciometrowy ogródek. Według pośrednika sam lokal wymaga niewielkiego odświeżenia.

Wiele agencji ma podobne lokale, ale często do generalnego remontu. Np. na Saskiej Kępie przy ul. Ateńskiej. Za 51 mkw. należy zapłacić 255 tys. zł, czyli 5 tys. zł za mkw. Jest to najniższy poziom przedwojennego domu.

Skąd biorą się takie mieszkania? – Najczęściej powstają w skutek podziału spadku po śmierci właściciela. Bywa również, że właściciel, nie mogąc sprzedać dużego obiektu, decyduje się na jego podział. Wtedy, szczególnie w starych budynkach, piwnicę szumnie nazywa się sutereną i próbuje się ją wynająć albo sprzedać jako powierzchnię pod np. biuro – twierdzi Hanna Czubik, doradca na rynku nieruchomości.

Aby ze strychu zrobić mieszkanie, trzeba:

• Zawrzeć umowę przedwstępną aktem notarialnym ze wspólnotą mieszkaniową – strony określają, że wspólnota sprzeda mieszkanie na poddaszu, gdy inwestor wykona wszystkie prace.
• Inwestor składa do dzielnicy projekt zagospodarowania strychu, czeka na pozwolenie na prace budowlane.
• Po remoncie następuje odbiór techniczny.
• Strony transakcji zawierają umowę końcową sprzedaży strychu.
• Inwestor wydziela strych z powierzchni wspólnej budynku i zakłada odrębną księgę wieczystą.

Poddasza do adaptacji

• Mokotów, ul Gagarina, 75 mkw., piętro 5/5, lata 50., cena 214,5 tys. zł (2,7 tys. zł/mkw.)
• Mokotów, ul. Stępińska, 660 mkw., piętro 3/3, rok 1938, 3,1 mln zł (4,7 tys. zł/mkw.)
• Mokotów, ul. Okrężna, 38 mkw., piętro 5/5, lata 50., brak ceny wywoławczej
• Praga-Północ, ul. Namysłowska, 47,5 mkw., piętro 11/11, lata 60., brak ceny wywoławczej
• Śródmieście, ul. Okrąg, 200 mkw., piętro 5/5, lata 60., brak ceny wywoławczej
• Wola, ul. Młynarska, 300 mkw., piętro 5/5, kamienica powojenna, cena wywoławcza 750 tys. zł (2,5 tys. zł/mkw.)
• Praga-Północ, ul. 11 Listopada, 300 mkw., piętro 3/3, kamienica przedwojenna, cena wywoławcza 650 tys. zł (2,2 tys. zł/mkw.)

źródło: BN Okazja

Michał Proszowski
za: rzeczpospolita.pl

2007 rok