Kilka lat temu wystąpiłem do urzędu gminy o zgodę na adaptację części i otrzymałem stosowne zezwolenie. Dokonałem adaptacji i przed rokiem złożyłem wniosek o wykupienie lokalu. Urząd zażądał, abym pokrył koszty wyceny nieruchomości w wysokości kilkuset złotych, więc zapłaciłem. Wtedy się okazało, że transakcja nie może być sfinalizowana. Nagle urzędnicy doszli do wniosku, że mojego lokalu jednak nie można wykupić, gdyż jest on położony w dwóch odrębnych nieruchomościach, a w każdej działa inna wspólnota mieszkaniowa. Rzeczywiście powierzchnia zaadaptowanego przeze mnie strychu znajduje się nad dwoma budynkami.

Urzędnicy stwierdzili, że warunkiem sprzedaży lokalu jest połączenie obu nieruchomości, jeśli oczywiście zgodzą się na to obie wspólnoty mieszkaniowe. Na szczęście osoby, które wykupiły już w budynku lokale na własność, czyli członkowie wspólnot, nie mają nic przeciwko temu. W tej sytuacji gmina nie robi przeszkód, ale żąda, żebym pokrył koszty operacji połączenia nieruchomości. Czy gmina ma rację? Czy w grę wchodzą duże koszty? Odpowiada Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

– Koszty połączenia nieruchomości nie powinny być duże, gdyż w takim przypadku chodzi zazwyczaj o sporządzenie nowego zestawienia udziałów w nieruchomościach oraz pokrycie kosztów notarialnych i wieczystoksięgowych. Jednak niezależnie od tego, jak duże pieniądze wchodzą w grę, kosztów tych nie powinien pokrywać czytelnik, gdyż z opisanych faktów wynika, że jest to zaniedbanie urzędników. Aby móc dokładnie ocenić całą sytuację, należałoby przeanalizować treść umowy, jaka była zawarta w chwili udzielenia czytelnikowi zgody na adaptację strychu. W dokumencie tym powinny być określone warunki, jakie powinien spełnić inwestor, aby nabyć lokal powstały w wyniku adaptacji.

Skoro swego czasu pracownicy urzędu gminy warunkowali rozpoczęcie procedury sprzedaży lokalu wpłaceniem przez czytelnika kilkuset złotych na pokrycie kosztów wyceny, to należy sądzić, że wolą gminy było zbycie tego lokalu w przyszłości. Obecna argumentacja gminy może dziwić, gdyż fakt, że lokal znajduje się na dwóch różnych nieruchomościach, nie jest przeszkodą, aby go zbyć.

Potwierdza to orzeczenie sądowe z maja 1996 r., co świadczy o tym, że już wcześniej dochodziło do podobnych sytuacji. Sąd Najwyższy przyjął uchwałę (III CZP 37/96), w której jednoznacznie stwierdzono, że ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne w sytuacji, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste.

Co prawda, jak poinformował czytelnik, w nieruchomościach tych są wspólnoty mieszkaniowe, ale, moim zdaniem, wobec braku sprzeciwu właścicieli lokali wyodrębnionych nie ma to istotnego znaczenia.

Warto zwrócić uwagę, że po zbyciu wszystkich gminnych lokali w obu nieruchomościach pozostałby gminie jedynie lokal, który powstał w wyniku adaptacji części strychu. Trudno znaleźć argumenty, które uniemożliwiałyby gminie zbycie tego lokalu. Jeśli jednak urząd gminy twierdzi, że konieczne jest połączenie obu nieruchomości i ma opinię prawną, która to stanowisko potwierdza, to wobec wcześniej wyrażonej woli zbycia lokalu, potwierdzonej przyjęciem kilkuset złotych na poczet wyceny nieruchomości, to urząd powinien pokryć wszelkie koszty związane z połączeniem. Być może będzie potrzebne uzyskanie dodatkowej opinii prawnej od niezależnego radcy.