Leszek Baj; Piotr Miączyński

 Zastanów się nad przebudową strychu. Jak to zrobić?

Polskę ogarnęła mieszkaniowa gorączka. Wszyscy kupują mieszkania, nieważne nowe czy używane. Ich ceny w dużych miastach poszły o 20-30 proc. w górę. Jest na to jednak sposób! Jeśli ktoś myśli o M na własność, a nie ma za dużo pieniędzy, może się zastanowić nad adaptacją i wykupem strychu. Koszty powstania nowej powierzchni mieszkalnej są wtedy o 20-30 proc. niższe niż przy budowaniu od podstaw. Dlaczego? Wodę, energię elektryczną oraz instalację cieplną można bez specjalnych problemów “poszerzyć” na kolejne piętro. Nie trzeba prowadzić drogich prac ziemnych i kłaść fundamentów.

Na dodatek na strychu można zaaranżować bardzo ciekawe mieszkanie, np. ze skosami. Są jednak i minusy – sporo będzie cię kosztowała sama adaptacja, a poza tym wykup wiąże się z wieloma formalnościami.

Wykup strychu nie jest prosty. I to przynajmniej z kilku powodów.

KROK 1. Po pierwsze, trzeba znaleźć odpowiednie poddasze i sprawdzić, czy w ogóle nadaje się do przerobienia na mieszkanie. To zaś oznacza wielogodzinne wycieczki do lokalnych zarządów domów komunalnych, aby dowiedzieć się, czy przypadkiem nie słyszeli o strychu do remontu. Można również na piechotę podróżować od domu do domu, szukając odpowiedniego miejsca i rozpytując okolicznych mieszkańców.

Nawet jeśli znalazłeś strych – nie ciesz się jeszcze. Dobudowanie nowej kondygnacji nie wszędzie jest bowiem możliwe. Bywa tak np., gdy budynek jest za stary i nie wytrzyma dodatkowych obciążeń, trzeba wymieniać wszystkie instalacje, bo stare nie są odpowiednio wydajne (wymiana jest oczywiście możliwa, ale potwornie kosztowna).

KROK 2. Aby w ogóle zacząć myśleć o wykupie strychu, trzeba uzyskać zgodę właściciela budynku, czyli – w tym przypadku – wspólnoty mieszkaniowej. To jej zarząd przedstawia mieszkańcom pomysł na wyodrębnienie strychu i zaadaptowanie do potrzeb mieszkalnych. Mieszkańcy o możliwości sprzedaży strychu muszą następnie zadecydować w specjalnej uchwale. Jeśli będą nieprzychylni twojemu pomysłowi (sąsiedzi nie życzą sobie np., aby dodatkowy lokator tupał im nad głowami), o wykupie nie ma co marzyć.

Przekonać ich oczywiście można, ale zazwyczaj jest to kosztowne. Wspólnota może złożyć ci ofertę nie do odrzucenia: sprzedamy strych ale pod warunkiem wyremontowania za twoje pieniądze niektórych części wspólnych budynku – dachu czy instalacji.

W negocjacjach ze wspólnotą warto podkreślać, że:

1. Dzięki sprzedaży poddasza wspólnota może uzyskać dodatkowe środki na fundusz remontowy, które mogą później pomóc w finansowaniu remontu budynku.

2. Wprowadzenie się nowego lokatora – członka wspólnoty powoduje obniżenie kosztów zarządu nieruchomością (innymi słowy płacą co miesiąc mniej za mieszkanie).

Spróbuj też negocjować rozmiar potencjalnych prac, które miałbyś wykonać. Np. zamiast odmalowania elewacji zaoferuj odremontowanie klatki.

UWAGA! Wspólnota nie sprzeda ci strychu przed adaptacją (bo nie pozwalają na to przepisy). Może jednak i powinna w uchwale obiecać sprzedaż lokalu powstałego w wyniku adaptacji. Uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza.

W uchwale wspólnoty powinno znaleźć się również upoważnienie inwestora do załatwiania wszelkich formalności związanych z adaptacją, zwłaszcza do ubiegania się o pozwolenie na przebudowę (nadbudowę) i pozwolenie na użytkowanie.

KROK 3. Mieszkańcy budynku muszą udzielić pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty m.in. do podpisania umowy, w której opisane są warunki, pod jakimi strych będzie sprzedany inwestorowi. W umowie zawarte są wszelkie porozumienia ustalone pomiędzy inwestorem a wspólnotą. Inwestor zobowiązuje się w niej m.in. do dokonania adaptacji w określonym czasie (np. w ciągu dwóch lat) i zakresie, a wspólnota w zamian zobowiązuje się w niej do przekazania własności lokalu po przeprowadzeniu remontu, oczywiście za odpowiednią ustaloną wcześniej cenę, i do pokrycia wszelkich kosztów związanych z adaptacją. W tym zapłaty za ewentualne szkody poczynione w budynku i za zmianę wysokości udziałów wszystkich właścicieli lokali (koszty aktu notarialnego i wpisów w księgach wieczystych).

Umowa musi być podpisana przed notariuszem, a treść obietnicy sprzedaży wniesiona do księgi wieczystej budynku.

PAMIĘTAJ! Zazwyczaj w umowie ze wspólnotą zaznacza się, w jakim terminie roboty budowlane muszą być ukończone. Mogą tam też być wpisane kary umowne, które będziesz musiał zapłacić na rzecz wspólnoty, jeśli roboty się przedłużą.

KROK 4. Jeśli mieszkańcy zgadzają się na adaptację poddasza, wtedy musisz wykonać projekt architektoniczny przebudowy. Musi on pokazywać w jaki sposób chcesz zaaranżować mieszkanie (m.in. gdzie wyburzyć ściany, a gdzie postawić nowe). Dodatkowo do projektu trzeba dołączyć np. :

• opinię rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych, który zaświadcza, że nadbudowa nie jest groźna dla bezpieczeństwa ludzi w razie pożaru;

• zaświadczenia zakładu energetycznego, ciepłowniczego, wodociągów, że są w stanie dać na budynek więcej prądu, wody, ciepła oraz gazu;

PAMIĘTAJ! Według prawa budowlanego pomieszczenia na poddaszu powinny mieć średnio 2,5 m wysokości. Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia (lecz nie mniejszą niż 1,9 m). Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia. Uznaje się ją za pomocniczą (można ją przeznaczyć na schowki, garderoby itp.).

W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:

• pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby – 2,2 m,

• pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób – 2,7 m,

• kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m,

• kuchni w mieszkaniu wielopokojowym – 2,4 m.

W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m kw.

UWAGA! Nadbudowa kondygnacji użytkowej na pięciokondygnacyjnym domu bez windy wymaga wyposażenia go w windę. Od tej zasady jest jednak wyjątek – adaptacja na cele mieszkalne poddasza (strychu) usytuowanego bezpośrednio nad czwartą kondygnacją istniejącego budynku wielorodzinnego, wzniesionego przed dniem wejścia w życie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli przed 1 kwietnia 1995 roku.

KROK 5. Projekt należy przedstawić w wydziale architektury urzędu miasta lub gminy waz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Do wniosku o pozwolenie na budowę musisz dołączyć m.in. projekt architektoniczny, zgodę wspólnoty na adaptację oraz umowę ze wspólnotą dotyczącą adaptacji. Dodatkowo jeśli przebudowa strychu ingeruje w wygląd zewnętrzny nieruchomości (np. obejmuje nadbudowę), wtedy należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

UWAGA, KRUCZEK!

Jeśli budynek, w którym chcemy przerabiać strych na mieszkanie, jest wpisany do rejestru zabytków, musisz uzyskać pozwolenie konserwatora zabytków. To jest zaś droga przez mękę. Szykuj się na długie kłótnie o to, jak mają wyglądać okna w twoim nowym mieszkaniu czy np. materiał z którego chcesz budować ściany. Ustalenia z konserwatorem spokojnie mogą ci zająć nawet… kilka lat.

KROK 6. Musisz znaleźć ekipę remontową, która według twojego projektu architektonicznego dokona adaptacji strychu.

Jak szukać ekipy do nadbudowy?

Pamiętaj, że wybór pierwszej z brzegu firmy lub takiej, która jest najtańsza, może narazić cię na duże straty (co nie znaczy, że nie ma firm rzetelnych i niedrogich).

Możesz popytać wśród znajomych, którzy niedawno budowali, a nuż kogoś ci polecą. Jeśli nikt tego nie robił, zdaj się na ogłoszenia w prasie.

Tu dwie wskazówki.

1. Do tzw. nadbudowy czy remontu strychu nie warto zatrudniać małych np. dwuosobowych ekip. Lepiej podpisać umowę z większą firmą, która ma wielu pracowników (remont trwa wtedy krócej). Fachowiec jest zazwyczaj jak wino – im starszy, z większym stażem, tym lepiej wygląda później mieszkanie.

2. Firmy, które się zgłoszą, pytaj o to:

• czy mają własny sprzęt;

• co do tej pory zrobiły i czy mają jakieś doświadczenie, jeśli chodzi o poddasza (powinieneś porozmawiać z właścicielami tych obiektów, jak oceniają pracę ekipy).

UWAGA! Większość wykonawców nie będzie chciała podpisywać umowy, tłumacząc, że tak będzie taniej. Prawda jednak brzmi – jeśli coś po kilku miesiącach odpadnie, to bez umowy możesz co najwyżej… szukać kolejnej ekipy do zrobienia poprawek, którym trzeba będzie słono zapłacić. A z umową? Domagać się poprawki fuszerki, i to za darmo!

Ustal w niej: jaki jest zakres powierzonych prac (dokładnie sprecyzuj np. jakie prace mają wykonać), kto dostarcza materiały (jeśli ty, to będziesz jeździł co 15 minut do sklepu, przywożąc np. kolejną puszkę farby; jeśli wykonawca, masz mniejszy wpływ na to, co, gdzie i za ile będzie kupowane), termin wykonania zlecenia, czyli dokładnie co do dnia, kiedy zaczynają się prace i kiedy kończą; kary umowne za przekroczenie tego terminu, np. odsetki ustawowe za każdy dzień; sposób rozliczenia – bądź oszczędny w dawaniu zaliczek, bo ekipa straci motywację.

Jeśli robisz nadbudowę – czyli podwyższasz ściany na strychu – pamiętaj, dach najlepiej jest zdejmować latem, kiedy istnieje małe niebezpieczeństwo, że będzie padać.

Konstrukcję dachową możesz robić np. z sezonowanego drewna czy z lekkiej konstrukcji stalowej. Krokwie przykrywasz deskami z papą lub folią dachową. Wzdłuż krokwi nabijasz listwy, tzw. kontrłaty. Zapewniają one swobodny spływ wody, jaka może znaleźć się pod pokryciem dachowym, do rynny. Na listwy nabija się łaty, na których mocuje się pokrycie dachowe. Wewnątrz stawiasz ściany wewnętrzne (z lekkich materiałów, tak aby za bardzo nie obciążać konstrukcji – np. ścianki gipsowe na ruszcie). Potem izolujesz swoją podłogę (a sufit sąsiada) płytami, np. z twardego styropianu. Robisz wylewki z chudego betonu i – jeżeli jest to konieczne – posadzki samopoziomujące za pomocą masy samopoziomującej. Na nich kładziesz paroizolację i gąbkę, np. pod panele podłogowe.

A teraz już tylko prawne formalności

KROK 7. Po przeprowadzeniu remontu musisz uzyskać zgodę na użytkowanie pomieszczenia, a ze starostwa zaświadczenie o samodzielności lokalu i jego przeznaczeniu na cele mieszkaniowe. Dodatkowo trzeba uzyskać wyrys wyodrębnionego lokalu. Wtedy zarząd wspólnoty może zawrzeć umowę notarialną o jednostronnym wyodrębnieniu własności lokalu.

KROK 8. Po uzyskaniu wszelkich pozwoleń i dostarczeniu ich zarządowi wspólnoty ten, na podstawie uchwały wymienionej w kroku 3, ustanawia przed notariuszem na rzecz wspólnoty(!) odrębną własność nowego lokalu i dokonuje (w tym samym akcie notarialnym) zmiany wysokości udziałów wszystkich właścicieli. Koszty tego aktu notarialnego i wpisów do ksiąg wieczystych ponosi inwestor.

KROK 9. Po dokonaniu przez inwestora wszystkich ustalonych wcześniej wpłat zarząd wspólnoty podpisuje z inwestorem – na podstawie uchwały wymienionej w kroku 3 – notarialną umowę przeniesienia własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (także koszty tej umowy ponosi inwestor).

KROK 10. Notariusz składa wniosek o założenie księgi wieczystej nowego lokalu. Do wydziału ksiąg wieczystych kieruje też wniosek o zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości (koszty tych wpisów ponosi inwestor).

Od tego momentu lokal jest twój!.

Konsultacja: Witold Kalinowski, radny miasta stołecznego Warszawy, ekspert w sprawie wspólnot mieszkaniowych