EWA BOŃCZAK-KUCHARCZYK

Jeśli gmina ma coś przeciwko projektowanej zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej lub jej sprzedaży, to swojego interesu powinna pilnować już na etapie podejmowania uchwały na ten temat.

Gminy ciągle mają wątpliwości, jak przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali * (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903; dalej: uwl) dotyczące zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bądź sprzedaży części takiej nieruchomości mają się do przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543; dalej: ugn) wprowadzającej określone procedury zbywania nieruchomości stanowiących własność gminy. Wątpliwości dotyczą nie tylko tego, czy należy stosować obie procedury jednocześnie (i wynikające z art. 27-41 oraz art. 68 ust. 1 pkt 2 ugn, i wynikające z uwl), ale jak w ogóle je stosować, gdy osoby, którym gmina sprzedała lokale, posiadają ułamkowy udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, którego przecież gmina nie posiada, gdyż pozostaje ona właścicielem swojej części gruntu.

Pierwszeństwo dla ustawy o własności lokali

Analiza przepisów obu ustaw skłania do wniosku, że we wspólnocie mieszkaniowej przy zmianie udziałów lub sprzedaży części nieruchomości wspólnej stosuje się wyłącznie przepisy uwl. Oznacza to, że właśnie je należy uznać za szczególne względem ugn i jako takim dać im pierwszeństwo w stosowaniu.

Odwrotne założenie prowadziłoby bowiem do sprzeczności ustaw, co bez wątpienia nie było wolą ustawodawcy. Sprzeczność ta polegałaby na tym, że w świetle art. 21 ust. 3 oraz art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 5, 5a i 6 uwl we wspólnocie obejmującej więcej niż 7 lokali możliwe byłoby podjęcie większością głosów uchwał obejmujących wszystkich właścicieli umożliwiających zarządowi wspólnoty dokonanie zmiany udziałów, podziału i zbycie części nieruchomości wspólnej. Zastosowanie procedur ugn uniemożliwiłoby wykonanie takiej uchwały, gdyby zarząd gminy nie podjął uchwały o zbyciu lub nabyciu odpowiedniej ułamkowej części prawa użytkowania wieczystego lub własności działki, na której stoi budynek, i gdyby nie zostały zachowane pozostałe procedury przewidziane przez ugn dla zbywania nieruchomości gminnych.

Za przyznaniem pierwszeństwa przepisom uwl przemawiają także inne względy, to np., że w świetle uwl wszyscy właściciele lokali, także gmina, traktowani są tak samo. Zatem decyzję o tym, że we wspólnocie będzie ona podmiotem wcale nie szczególnym, ale poddanym takim samym przepisom uwl jak pozostali właściciele lokali, gmina podjęła już wcześniej – w chwili decydowania o sprzedaży pierwszego lokalu w budynku stanowiącym dotychczas jej własność. Ta szczególna sytuacja, w której gmina stosuje wyłącznie przepisy uwl, dotyczy zresztą tylko nieruchomości wspólnej, czyli tej części, która stanowi współwłasność gminy i pozostałych właścicieli lokali. Nie dotyczy lokali stanowiących indywidualną własność gminy, które zbywa się z zachowaniem przepisów ugn.

Można też sobie wyobrazić, że gmina przeznaczając pierwszy lokal do sprzedaży, zdecydowała jednocześnie o tym, że wraz z lokalami sprzedawane będą udziały w nieruchomości wspólnej (tj. w gruncie i w stanowiących współwłasność częściach budynku) obliczone według zasady określonej w art. 3 ust. 3 uwl (jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z powierzchnią przynależną), a z powodu jakiejś pomyłki doszło do sprzedaży udziałów obliczonych w inny sposób. Wtedy suma udziałów w nieruchomości nie równa się jeden i trzeba odpowiednio zmienić udziały w nieruchomości wspólnej. Ale w tym wypadku zmiana polegałaby na doprowadzeniu do zgodności z pierwotną decyzją gminy. Czy zatem gmina ma podejmować taką samą decyzję jeszcze raz, a zarząd gminy ponownie uchwalić, co gmina zbywa, z tego powodu, że poprzednia uchwała została źle wykonana?

Ze skutkiem dla wszystkich

W świetle uwl jest to czynność absolutnie zbędna. Art. 22 ust. 3 wymienia bowiem katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, które wymagają podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na ich dokonanie. Umieszczono w nim kilka następujących czynności związanych ze zmianą stanu własności, przewidujących udzielenie zgody na:

• nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem (a więc także na sprzedaż) oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (pkt 5),
• zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (pkt 5a),
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej (pkt 6).

Dokonanie każdej innej zmiany we własności nieruchomości wspólnej bezwzględnie wymagałoby zgodnego działania wszystkich właścicieli lokali i stawienia się ich wszystkich (albo ich pełnomocników) u notariusza w celu spisania odpowiedniej umowy.

W sytuacjach wymienionych w pkt 5, 5a i 6 ust. 3 art. 22 uwl jest jednak inaczej. Jeśli bowiem (art. 22 ust. 2) właściciele lokali jednocześnie podejmą uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa na dokonanie tych czynności, to zarząd (art. 21 ust. 3) wykona ją ze skutkiem dla wszystkich właścicieli. A zatem u notariusza stawią się tylko przedstawiciele zarządu (jeden, gdy zarząd jest jednoosobowy, i dwaj, gdy jest wieloosobowy). We wspólnotach, które nie mają wybranego zarządu, a zarząd nieruchomością wspólną powierzyły zarządcy w umowie notarialnej, taką uchwałę wykona zarządca (art. 33 uwl).

Tak więc na mocy odpowiednich uchwał właścicieli lokali zarząd może nie tylko skutecznie dokonać zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej i zbyć część takiej nieruchomości (np. lokal powstały w drodze przebudowy strychu lub piwnicy itp.) bez żadnej uchwały zarządu gminy, ale może to zrobić wbrew woli gminy – jeśli gmina została przegłosowana, a uchwała podjęta większością głosów właścicieli lokali stała się obowiązująca.

Gmina może, tak jak inni właściciele, zaskarżyć taką uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jej interesy (art. 25 ust. 1 uwl).

Z tego względu, jeśli gmina ma coś przeciwko projektowanej sprzedaży lub zmianie udziałów, to powinna swojego interesu pilnować już na etapie podejmowania uchwały na ten temat.

Za jaką cenę

Wykonanie uchwał podjętych przy sprzeciwie któregokolwiek z właścicieli lokali (także gminy) nie oznacza działania na jego szkodę. Umowa zmieniająca udziały w nieruchomości wspólnej lub umowa zbywająca taką nieruchomość powinna bowiem obejmować także odpowiednie rozliczenia.

Nie można utożsamiać z działaniem na szkodę gminy takiej zmiany udziałów, w wyniku której gmina, choć nie sprzedaje żadnego ze swoich lokali, posiadać będzie mniej udziałów niż dotychczas. Z jednej strony ubędzie jej bowiem własności, ale z drugiej także obowiązku opłacania odpowiedniej części kosztów zarządu wspólną nieruchomością. Gdy chodzi o użytkowanie wieczyste gruntu, przybędzie jej opłat z tytułu wieczystego użytkowania. Otrzyma też ewentualnie zapłatę za zbytą własność.

Jeśli zbyty zostaje lokal powstały w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej, to nabywca zobowiązany jest zapłacić cenę, która przypada wszystkim właścicielom lokali – każdemu w odpowiedniej do udziału części. Gdyby taki lokal był nabywany z prawem użytkowania wieczystego odpowiedniej części działki, to część ta składać się będzie z mniejszych cząstek – nabywanych od gminy (jeśli ma ona nadal lokale w tej nieruchomości) i od pozostałych właścicieli. Wówczas użytkowanie wieczyste gminnego ułamka nabywanej razem z lokalem części prawa użytkowania wieczystego działki ustanawiane jest po raz pierwszy. Trzeba pamiętać, że ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego z przebudowy części wspólnej podlega wpisowi do księgi wieczystej, zgodnie z art. 7 ust. 2 uwl, a więc automatycznie wpisowi podlega prawo użytkowania wieczystego części gruntu związane z tym lokalem.

Powstaje kwestia ceny, za jaką grunt zostanie sprzedany lub oddany w użytkowanie wieczyste, i kwestia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste tej cząstki gruntu, która jest oddawana w użytkowanie wieczyste po raz pierwszy wraz z nowo powstałym lokalem, albo wraz ze sprzedażą części nieruchomości wspólnej nie będącej samodzielnym lokalem jednemu z właścicieli w celu powiększenia jego lokalu.

Przepisy żadnej z ustaw nie dają szczegółowej odpowiedzi na pytanie, jakie procedury mają być wtedy stosowane. Należy jednak przyjąć, że wspólnota powinna zlecić oszacowanie wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu i ustalić cenę za grunt lub za prawo użytkowania wieczystego tego gruntu w wysokości równej lub większej niż wartość oszacowana przez tego rzeczoznawcę. Tak bowiem powinna postąpić gmina przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność gminy, zgodnie z art. 67 ust. 1-3 ugn. Ustalenie więc ceny gruntu lub prawa wieczystego użytkowania bez szacunku rzeczoznawcy majątkowego albo w wysokości niższej niż wartość wynikająca z takiego szacunku może być przez gminę skutecznie zaskarżone na podstawie art. 25 ust. 1 uwl jako niezgodne z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną (uszczuplające przychód ze wspólnej nieruchomości) lub jako naruszające interesy gminy.

Ustalenie ceny (zbycia lub ceny wywoławczej przy przetargu) gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu powinno nastąpić w uchwale właścicieli lokali wyrażającej zgodę na zmianę udziałów lub na zbycie części nieruchomości wspólnej, podobnie jak ustalenie pozostałych warunków finansowych związanych z tymi czynnościami. Nie ustali tego zarząd (ani zarządca), który jedynie wykonuje uchwałę właścicieli lokali tak, jak ona została podjęta, i nie ma uprawnień do samodzielnego rozstrzygania tych kwestii.

Jak wszyscy inni

Należy także zapytać, czy w takim razie uchwała właścicieli lokali może zobowiązać gminę do zbycia ułamkowej części gruntu lub ustanowienia prawa wieczystego użytkowania ułamkowej części gruntu pod budynkiem. Gdy wszyscy właściciele lokali są jednocześnie właścicielami ułamkowych części gruntu, odpowiedź twierdząca nasuwa się sama. Skoro bowiem zarząd wykonuje taką uchwałę ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, zbywając cząstki ich własności nawet wbrew ich woli, to tak samo potraktowana zostanie gmina.

Dużo większe wątpliwości powstają, gdy nie chodzi o własność, lecz o prawo wieczystego użytkowania gruntu, które może być ustanowione wyłącznie przez skarb państwa lub gminę, a nie przez inne osoby (także przez zbiór współwłaścicieli, w skład którego wchodzi gmina). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie obowiązującej uchwały właścicieli lokali i uchwalonego przez nich pełnomocnictwa, nie będzie więc w stanie, z powodu charakteru tego prawa (określonego w art. 232 § 1 i 2 kodeksu cywilnego), oddać w użytkowanie wieczyste tej cząstki gruntu, która przy zmianie udziałów lub sprzedaży części nieruchomości wspólnej jest oddawana w użytkowanie wieczyste po raz pierwszy. Wobec tego, aby nie wystąpiła opisana wcześniej sprzeczność uwl i ugn, należy przyjąć, że uchwała właścicieli lokali wiąże gminę i zobowiązuje ją do oddania ułamkowej części gruntu pod budynkiem w użytkowanie wieczyste, a stosowna umowa powinna być zawarta jednocześnie z umową zbycia części nieruchomości wspólnej lub jednocześnie z aktem zmieniającym udziały poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Także zatem w tych okolicznościach gmina nie stosowałaby w pełni procedur ugn, lecz urzeczywistniała swoje funkcje właścicielskie we wspólnocie, jako jeden z właścicieli lokali.

Konsekwencją takiej interpretacji byłoby przyznanie wspólnocie mieszkaniowej roszczenia względem gminy jako jednego z właścicieli lokali o zawarcie umowy o oddanie ułamkowej części gruntu w użytkowanie wieczyste zgodnie z uchwałą właścicieli lokali – gdyby gmina nie chciała takiej umowy zawrzeć. Wspólnota mogłaby dochodzić tego roszczenia przed sądem.

Każe to zwrócić większą uwagę na to, kto reprezentuje gminę we wspólnocie, jakie posiada kompetencje i jakie obowiązki bądź uprawnienia wynikają z jego pełnomocnictwa.

Zasada i wyjątki

Nie każda zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej może nastąpić na mocy odpowiedniej uchwały właścicieli lokali wykonywanej przez zarząd lub zarządcę.

Brzmienie art. 3 ust. 6 uwl umożliwia właścicielom lokali lub współwłaścicielom nieruchomości ustalanie wysokości udziałów w dowolny sposób (inaczej, niż to przewidują przepisy art. 3 ust. 3 i 5 uwl, tj. nie jako stosunek powierzchni lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali). Ale jest to możliwe tylko wówczas, gdy na podstawie jednej czynności prawnej (jednocześnie) następuje wyodrębnienie własności wszystkich lokali w budynku i jeśli umowa ta jest zawarta przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości (wszystkich właścicieli lokali).

Z treścią ust. 6 art. 3 uwl koresponduje jej art. 3 ust. 7. Wprowadza on zasadę, że każdy konsekwentnie dotychczas stosowany sposób obliczania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej ma być kontynuowany aż do wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w nieruchomości, nawet jeśli sposób ten nie jest zgodny z art. 3 ust. 3 uwl. Dodatkowo informuje jednak, że zasady tej nie stosuje się, „jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej”.

Z treści art. 3 ust. 6 i 7 uwl wynika, że zmiana udziałów powinna następować w umowie notarialnej zawartej przez wszystkich właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości), co może wydawać się sprzeczne z konsekwencjami wynikającymi z przepisów art. 21 ust. 3 i art. 22 ust. 2 i 3 uwl.

Można by też zapytać, czy decydowanie o wysokości udziałów we współwłasności w drodze uchwały podejmowanej większością głosów nie jest zbyt daleko posuniętą ingerencją w prawa własności osób przegłosowywanych, a także czy umożliwienie wykonania takiej uchwały zarządowi (może to być tylko jedna osoba) nie pozbawia właścicieli lokali kolejnych uprawnień związanych z posiadaniem lokalu.

Raczej nie, zważywszy na czytelne intencje ustawodawcy, zmierzające do porządkowania stanów własnościowych (zwłaszcza tam, gdzie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden), i to, że ust. 3, 4 i 5 art. 3 uwl wskazują generalną zasadę obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej. Wszystkie możliwości odstępstw od tej zasady zostały zaś określone w samej uwl i zawarte są właśnie w art. 3 ust. 6 i 7 oraz w art. 7 ust. 1, gdzie mowa jest o znoszącym współwłasność orzeczeniu sądu (który przypadające na każdy lokal udziały w nieruchomości wspólnej zawsze może określić inaczej).

Z analizy tych przepisów wynika, że gdy chodzi o doprowadzenie do takiego stanu, w którym udziały w nieruchomości wspólnej obliczone są zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 i 5 uwl, dopuszcza się dokonanie zmiany ich wysokości (a nawet ustalenie wysokości) na podstawie wyrażonej w uchwale woli większości właścicieli lokali, gdyż o tym, jak udziały te mają być obliczane, decydują przepisy samej uwl. Większość właścicieli lokali może jednak podjąć taką decyzję tylko w dużych wspólnotach (funkcjonujących w budynkach mieszczących ponad 7 lokali), ponieważ w mniejszych obowiązują przepisy k.c. o współwłasności, zgodnie z którymi do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli.

Jednak art. 199 k.c. mówi także, że gdy nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Także zatem w małych wspólnotach większość współwłaścicieli mogłaby doprowadzić do zmiany udziałów lub zbycia części nieruchomości wspólnej wbrew woli gminy, tyle tylko, że na drodze sądowej. Ustalenie wysokości lub zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej inaczej niż w sposób określony w art. 3 ust. 3, 4 i 5 uwl (na podstawie przepisów art. 3 ust. 6 i 7, umożliwiających właścicielom ustalenie wysokości udziałów na różne sposoby) we wspólnotach obejmujących ponad 7 lokali nie może się odbyć bez uczestnictwa i akceptacji wszystkich właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości). Wówczas przewidziana przez uwl forma zmiany (lub ustalenia) udziałów to umowa zawarta przez wszystkich właścicieli lokali.

Porada dla rady

Odrębną kwestią jest stosunek przepisów art. 21 i 22 uwl do ustaw samorządowych, w tym do ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). Zgodnie z tą ustawą do kompetencji rady gminy należy podjęcie uchwały o zasadach zbywania, nabywania, zamiany, obciążania etc. nieruchomości stanowiących własność gminy, a do kompetencji zarządu podejmowanie (zgodnie z uchwalonymi przez radę zasadami) uchwał o przeznaczeniu konkretnych nieruchomości do zbycia i wykonywanie tych uchwał lub nadzór nad ich wykonaniem przez gminne jednostki organizacyjne. Zarząd gminy jest też odpowiedzialny za gospodarowanie mieniem gminy i podejmuje w stosunku do tego mienia decyzje mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu oraz decyzje wykraczające poza zakres zwykłego zarządu, ale tylko takie, które nie są ustawowo przypisane do kompetencji rady.

W związku z tymi przepisami także można postawić pytania: czy zarząd ma nie podejmować uchwał w sprawach dotyczących wykonania uchwał wspólnoty mieszkaniowej podjętych na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 uwl oraz jak ma się zachować rada gminy, podejmując uchwałę w sprawie zasad zbywania jej mienia?

Na pytanie pierwsze odpowiedź w zasadzie już padła: odpowiednia uchwała zarządu gminy zostaje zastąpiona odpowiednią uchwałą (lub uchwałami) właścicieli lokali. Aby jednak postępowanie zarządu było zgodne z uchwałą rady gminy, a jednocześnie postępowanie rady gminy było zgodne z przepisami ustaw, rada gminy w tej uchwale powinna uwzględnić specyfikę przepisów uwl. Może to polegać np. na umieszczeniu w uchwale punktu mówiącego, że zmiana udziałów gminy we własności nieruchomości wspólnych mająca doprowadzić do zgodności z przepisami art. 3 uwl oraz zbycie części nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność gminy odbywa się zgodnie z przepisami uwl.

Autorka jest ekspertem w zakresie ustaw mieszkaniowych, była wiceprezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast